전세 계약을 앞두고 있다면, 계약서에 서명하기 전에 반드시 확인해야 할 것들이 있습니다.
특히 최근 몇 년간 전세 사기 피해가 늘면서,
무심코 넘긴 작은 정보 하나가 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
오늘은 깡통전세를 피하고 내 보증금을 안전하게 지키기 위한 4가지 핵심 사항을 알려드리겠습니다.
계약전 필수 확인서류
전세 계약의 가장 기본은 등기부등본 확인입니다.
집주인이 진짜 소유자인지, 보증금을 위협할 만한 근저당이나 압류가 걸려 있는지를 반드시 확인해야 합니다.
등기부등본은 인터넷등기소 약 1,000원으로 발급받을 수 있습니다.
계약 전, 소유자 명의가 계약서상 임대인과 동일한지 확인해야 합니다.
근저당권이 설정되어 있다면 금액을 꼭 확인하세요.
이 근저당이 전세 보증금보다 높다면, 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
또, 가압류나 압류가 설정되어 있는 경우,
해당 부동산은 이미 채권자에게 권리가 넘어갈 가능성이 크므로 주의가 필요합니다.
아파트가 아닌 단독주택이나 빌라의 경우, 주택용으로 등록된 건물인지 여부도 체크해야 합니다.
간혹 창고, 사무실 등으로 등록된 건물을 불법 용도로 임대하는 경우도 있습니다.
팁: 등기부등본은 임대인에게 요구하지 않아도 세입자가 직접 발급해 확인할 수 있는 공적 문서입니다.
‘계약 전 필수 확인서류’라고 생각하세요.
임대인 정보, 미리 확인할 수 있습니다.
임대인 정보, 미리 확인할 수 있습니다
2025년 5월 27일부터 임대인 사전 조회 제도가 한층 강화되었습니다.
이제 전세 계약 전에 임대인의 위험 여부를 객관적인 정보로 확인할 수 있는 제도가 확대 시행되고 있는 것이죠.
임대인이 여러 채의 주택을 소유하고 있거나,
HUG 전세보증을 통한 대위변제 이력이 있다면 전세금 반환에 대한 위험 신호일 수 있습니다.
사전조회로 확인할 수 있는 내용은 다음과 같습니다.
- 해당 임대인이 보유한 전세금반환보증 가입주택 수
- 보증 금지 대상 여부 (이미 사고이력이 많거나 보증가입 제한 대상인지)
- 최근 3년간 대위변제 건수 (HUG 등에서 대신 보증금을 지급한 이력)
이 정보들은 전세사기 예방을 위한 필수 참고자료가 됩니다.
사기 피해자 대부분은 "이런 정보를 사전에 알 수 있었다면 계약하지 않았을 것"이라고 말합니다.
전/월세 신고제
전·월세 신고제도 알고 계신가요?
2021년부터 시행된 전·월세 신고제는 이제 전세 계약의 또 다른 필수 절차가 되었습니다.
보증금 6000만 원 이상 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약은 반드시 신고해야 합니다.
- 신고기한: 계약 체결일로부터 30일 이내
- 신고방법: 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신고 가능
- 신고 시 자동으로 ‘확정일자’ 부여
- 과태료 부과 기준: 2024년 6월 1일부터 과태료 본격 부과
→ 미신고 시 최소 2만 원~최대 30만 원까지
확정일자를 부여받으면 법적으로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보할 수 있게 되어,
전세금을 돌려받을 수 있는 안전장치가 마련됩니다.
전세 계약시 꼭 알아야 할 용어 4가지
이 4가지 용어는 반드시 알고 가세요
전세 계약을 앞두고 있다면, 아래 4가지 핵심 개념은 꼭 알고 있어야 합니다.
잘 모르고 계약서를 쓰면, 나중에 내 권리를 주장할 수 없습니다.
① 확정일자
계약 날짜를 공적으로 증명해주는 날을 말합니다.
확정일자를 받으면, 이후 전입신고까지 마친 경우 우선변제권과 대항력 확보 가능해집니다.
② 대항력
세입자가 제3자에게 내 계약을 주장할 수 있는 권리입니다.
예: 집주인이 집을 팔아도 “나는 이 집에 계속 살겠다”고 주장할 수 있습니다.
전입신고 + 확정일자가 있어야 대항력이 발생합니다.
③ 우선변제권
경매나 공매로 해당 부동산이 처분되더라도, 세입자가 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
단, 근저당보다 늦게 설정된 경우 우선권이 없을 수 있습니다.
④ 소액임차인 최우선변제권
일정 금액 이하의 보증금(지역별 상이)을 가진 세입자는 근저당보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
서울 기준 1억1천만원 이하 보증금 + 3700만원까지 우선변제 가능 (2024년 기준)합니다.
마무리
전세 계약은 단순한 종이 한 장이 아니라, 내 소중한 돈과 생활이 걸린 중요한 결정입니다.
요즘 같은 고위험 전세 시장에서는 꼼꼼한 확인이 가장 강력한 무기입니다.
계약 전에 등기부등본을 확인하고,
임대인 사전조회제도를 활용하며, 전월세 신고로 법적 권리를 챙기세요.
그리고 계약서에 사인하기 전, 위 4가지 용어를 머릿속에 꼭 새겨두시기 바랍니다.
보증금은 내 전 재산일 수 있습니다.
‘깡통전세’는 예방이 최선입니다.
