서울 아파트값 오르자 다시 규제? 이재명 정부의 선택은?

.최근 서울 아파트값의 상승세가 심상치 않습니다.

그동안 다소 안정세를 보이던 비강남권까지 가격이 빠르게 오르면서

정부가 부동산 시장 안정화 대책을 다시 꺼내 들었습니다.

이번 대책은 이르면 7월 초 주거정책심의위원회(주정심)에서 확정되며,

규제지역 확대와 대출 규제 강화를 골자로 하는 종합 대책이 될 것으로 보입니다.

서울 강남권을 시작으로 '마용성'(마포·용산·성동구), 그리고 최근에는 강동구·양천구·광진구 등으로도

상승세가 번지고 있습니다.

특히 성동구는 0.99%, 마포구는 0.98% 상승하며 주간 기준 역대 최대폭 상승률을 기록했습니다.

이는 단순한 수요 증가를 넘어, 본격적인 시장 과열 국면으로 진입하고 있다는 분석이 나오고 있습니다.

정부도 이러한 흐름을 두고 볼 수 없다는 입장입니다.

관계부처는 “거래량 등 선행 지표도 증가하고 있어, 규제 조치를 서둘러야 할 필요가 있다”고 밝혔습니다.

현재 투기과열지구 및 조정대상지역은 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에만 적용되어 있습니다.

그러나 최근에는 이보다 넓은 지역에서 집값이 급등하고 있어,

다음과 같은 지역이 추가 규제지역으로 유력하게 검토되고 있습니다.

유력한 규제 확대 대상 지역

마포구, 성동구, 강동구, 동작구, 광진구, 양천구, 영등포구

이른바 '한강벨트'라 불리는 지역으로, 교통과 학군, 생활 인프라가 좋은 지역들이며 최근 투자 수요도 집중되고 있습니다.

전면 규제 가능성도 검토 중

정부는 풍선효과를 막기 위해 서울 전역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 확대 지정하는 방안도 검토하고 있습니다.
또한 수도권 외곽의 과천, 분당신도시 등 최근 집값이 크게 오른 지역까지 규제에 포함하는 방안도 유력합니다.

7월부터 본격 시행되는 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계를 앞두고,

정부는 기존에 완화됐던 대출 규제를 다시 조일 준비를 하고 있습니다.

주요 검토 사항

15억원 초과 고가주택 대출 금지 부활
→ 2023년 초에 폐지되었지만, 다시 도입 가능성 커짐
주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 조정
→ 투기과열지구 내 무주택자는 LTV 50%, 유주택자는 30%로 설정되어 있으나, 보다 강도 높은 제한이 예고됨
2주택 이상 보유자에 대한 주담대 금지 조치 강화
40~50년 만기의 주택담보대출 상품 축소 지시
전세자금대출에도 DSR 적용 확대
→ 전세대출 한도가 줄어들고, 이자 부담이 커질 가능성 있음

이는 단기 투자 수요 유입을 억제하고, 가계부채 증가 속도를 제어하기 위한 목적입니다.

규제지역 확대는 곧바로 세제에도 영향을 줍니다.

조정대상지역으로 지정되면 취득세와 양도소득세가 중과됩니다.

다만 현재는 윤석열 정부 시절 한시 완화된 양도세 중과 유예가 2026년 5월까지 유지되고 있습니다.

하지만 이번 규제 강화 기조에 맞춰,

정부가 양도세 중과 유예 조기 종료 또는 추가 연장 없음을 명확히 할 수도 있다는 관측이 나옵니다.

이재명 정부는 이번 규제 대책과는 별도로 공급 확대 방안을 준비하고 있습니다.

이르면 7월말 8월 중 발표가 예정되어 있으며

아래와 같은 방안이 담길 것으로 보입니다.

이재명 대통령의 주요 공약 중 하나인 "누구나집", "기본주택" 도입도 이번 공급 확대 로드맵에 반영될 가능성이 있습니다.

구분	주요내용
규제지역 확대	마포 성동 강동 등 한강벨트 지역 -> 서울 전역, 과천, 분당까지 확대검토
대출 규제 강화	15억 초과 대출 금지부활, 2주택자 주담대 제한, 전세대출 DSR 적용확대
세금 부담	조정대상지역 확대 시 취득세, 양도세 중과 적용. 양도세 유예종료 가능성
공급 대책	7~8월 별도 발표예정 (용적률 상향, 공공주택 확대 등 포함 전망)